미분양에 휘청인 부동산신탁업..."적자 못 면해"

 

부동산 시장 호황기 개발사업을 기반으로 몸집을 불려나간 부동산 신탁사들이 지난해부터 침체기에 돌입했다. 미분양 물량 증가와 프로젝트 파이낸싱 부실 등을 원인으로 재무 부담이 커진 것으로 풀이된다. 일반적인 금융업과 달리 부동산 신탁사의 신탁계정대는 우발부채의 성격을 보유하고 있어 개발 사업 성과가 미흡한 경우 유동성 위기가 현실화 될 수 있다.

 

27일 한국신용평가에 따르면 지난해 4분기 부동산신탁산업은 영업적자를 기록했다. 비우호적인 영업환경 속 일부 신탁사에서 대규모 대손비용이 인식된 영향이다.

 

신규수주감소로 신탁수수료수익은 2022년 2분기를 기점으로 감소하고 있는 반면 신탁계정대발생으로 이자비용은 증가했다. 현안 사업장에 대한 대손부담은 크게 확대됐다.

 

14사 중 교보, 신한, 우리 kb의 4개 신탁사가 지난해 4분기 적자를 낸 것으로 집계됐다. 연간 실적 기준 교보자산신탁과 kb부동산신탁이 영업적자를 직면했다. 2022년 대비 영업이익이 증가한 곳은 대신 자산신탁, 한국자산신탁, 한국 투자부동산신탁의 3개 업체뿐이다. 코람코자산신탁의 경우 리츠부문 이익 감소와 개발신탁 관련 일회성 소송비용발생의 영향으로 영업이익이 축소된 것으로 분석된다.

 

신탁계정대 잔액은 빠르게 늘고 있다. 신탁사가 사업비를 직접 조달 하는 차입형토지신탁의 경우 고유계정에서 신탁계정으로 금액을 빌려주는데, 이를 신탁계정대라고 한다. 지난해 12월말 기준 업권 전체 신탁계정대 금액은 4조9천억원이며 분기별 증가율은 가속화되는 모습을 보인다. 신탁계정대는 분양성과가 저조한 차입형 개발신탁 사업장이나 공정률이 계획 대비 미흡하거나 사업성이 저하된 책임준공확약형 관리형 개발신탁 사업장에서 주로 발생한다.

 

일각은 '최근 부동산 경기 저하로 분양심리가 악화됐 중소형 건설업체를 중심으로 부실위험이 확대되면서 신탁사의 대여금 지급 부담도 늘고 있다'며 개발신탁 사업장에 대여금(신탁계정대)을 지급하기 위해 외부로부터 조달하는 자금(차입부채)의 규모 또한 빠르게 증가하는중' 이라고 본다. 이어'그동안의 이익 누적을 통해 자기자본 규모가 커지면서 부채비율은 아직 과거 대비 낮은 편이지만, 개발신탁 사업 진행 경과에 따라 점차 부채비율이 상승할 것'으로 보고 있다.

 

지난해 말 대다수 신탁사의 부채비율이 2022년 12월말 대비 상승했다. kb부동산신탁은 신탁계정대 증가와 대규모 대손비용 인식에 따른 자본감소 영향이 일시에 인식되면서 부채비율이 200%를 상회했다. 부동산신탁사의 부채비율이 200%를 상회한 사례는 2010년 12월이후 처음이다.

 

또다른 일각은 '부동산신탁사의 핵심 상품인 개발신탁(차입,책준형)의 신규 수주실적이 크게 감소한 점은 중장기적인 부담요소'라며'기수주한 수주잔고를 토대로 수익을 방어하고 있으나, 수주실적 회복이 지연이되는 경우 수익창출력 약화로 부동산 신탁산업의 사업안전성이 저하될 것'이라고 보고 있다.